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澳央行2017开局或惊人:减息而非加息

January 30, 2017 - 澳央行2017开局或惊人:减息而非加息

2017年澳洲房价面临新的上升推力,央行自己52%的经济专家认为,今年的利率政策将以减息开局,而非加息。   在线调查机构Finder.com.au最新调查显示,澳洲央行52%的财经专家认为,2017二月央行首次会议将以减息开局,而不是加息。而在此前,市场广泛揣测,受美联储加息影响,澳洲央行也会考虑加息。   尽管目前官方基准利率已处在历史性低位(1.5%),但由于房地产交易以外的经济表现每况愈下,因此专家们预计进一步减息要么始于二月、要么始于三月。同时,央行将会加大力度,要求各大银行把减息好处传递给借贷者,而非继续走在“外循环加息”(out-of-cycle rate hike)的轨道上。   本地调查机构iBuyNew总监M. Mendel日前表示,澳洲对海外购房者的限制措施,并未真正让中国买家离去,尤其在悉尼和墨尔本。虽然中国买家不再成群结队进出拍卖现场,但只要银行放贷一放松,“明天他们就会回来,享有干净的空气和蔚蓝的天空,是他们在澳洲买房的根本原因”。   而在澳洲本地,为了适应本地借贷新形势,一些私贷基金公司正在悉尼和墨尔本推出对外投资者在澳购房的信贷产品,房贷比例占到房价的65-70%。   【点评】外循环加息是指,商业银行的利率政策与央行利率政策背道而驰,为了本位利益而随心所欲地加息减息。外循环对国家金融秩序破坏性极大,任何政府都会在必要时强力遏制。另一方面,私贷基金的跨国流动新常态,正在澳中两国相关政策的倒逼下方兴未艾,正所谓东方不亮西方亮。

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十二月拍卖创历史记录

January 10, 2017 - 十二月拍卖创历史记录

今年12月份,悉尼共有2464幢/套住宅获得拍卖,创下有史以来的“12月份拍卖”最高水平。而在去年12月,则有1936幢/套获得拍卖。本月17日的最后一个拍卖日,仍有约700处住宅在悉尼各地走到了拍卖槌之下。尽管这一数字低于12月10日拍卖日的908,但却比去年最后一个拍卖日的320高出一倍以上。   市场板块来看,拍卖量排名靠前的是,南区92幢/套,西南82,City-东区板块71,上北岸7,西区65,北岸滨海区57,内西区56,Canterbury-Bankstown板块54,下北岸43。城区表现而言,Greenacre独占鳌头共有11处住宅被拍卖,其次为Epping、Liverpool、Lane Cove、Dee Why各有8处住宅被拍卖,而在Cronulla、Wollstonecraft、Peakhurst各有7处住宅被拍卖。   十二月份创下的另一项拍卖纪录是,12月10日拍卖清出率高达76.2%。该记录不仅高于更早一个周末(12/3)的75.8%,而且大幅度超越去年倒数第2个拍卖日录得的58.1%。   十二月个板块的最高清出率同样令人瞠目。蓝山板块在12/3、12/10的两度达到100%。排名其后的是,下北岸86%,内西区85.3%,上北岸82.2%,,City-东区板块81.9%,北岸滨海区79.5%,南区75.5%,中央海岸70%,西区69.1%,西北区66.7%,Canterbury-Bankstown板块60.7%。即便Liverpool以外偏远的西南区也录得54.3%。全市没有一个板块的清出率在十二月低于50%。   价格方面,今年9月初-11月底(十一月季)的house中位价110.6万元,比8月初-10月底(十月季)上升4.9%,较去年十一月季上升7.4%。同期,unit中位价71.2万元,较十月季上升3.6%,较去年十一月季上升6%。本地房产领军媒体《领地》乐观预计,2017年悉尼的house中位价至少上升4%,unit中位价至少上升3%。   【点评】以上纪录梳理如下:月份拍卖量2464幢/套,最后一个拍卖日700幢/套,全市十二月份最高清出率76.2%(12/10),蓝山板块最高清出率两度达到100%,十一月季house和unit中位价较去年同期分别上升6%和3%。凡此数据显示,即便市场会有波动,但不会改变“小跌大涨”的基本步调;而所谓市场“正在”或“即将”下滑的看法,显然远离事实。  

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美国加息 澳媒反应各有一说

- 美国加息 澳媒反应各有一说

【阳光置业综合讯】澳洲东部时间15日凌晨,美联储宣布将基准利率从0.25-0.5%上调至0.5-0.75%。围绕联储加息对澳洲“按揭族”的利率选择——固定利率还是其它——本地主流媒体的反应各有一说。   澳洲ABC广播官网评论称,在此形势下,即便澳洲央行能让在一个阶段内让官方基准利率保持目前水平,但只要美方继续加息,那么,澳洲本地各家银行也会按捺不住要提高按揭利率。ABC并且认为,房贷按揭支付者如果目前享受的浮动利率在4%左右,那么或可考虑,在本地加息温度上升之前,将房贷转为从浮动利率转为固定利率,并保持数年。   《雪梨晨锋报》认为,尽管美联储本次加息不会对澳洲的按揭族产立竿见影的影响,但是要注意,无论美澳,按揭的固定利息都是与公债利息(bond yields)挂钩的;何况澳洲的本地银行已在上个月调高固定利率。因此,按揭族应考虑更全面的利率新选择,而非立即把按揭锁定在固定利率上。   瑞士信贷(Credit Suisse)经济师D. Boey与多数人大唱反调。他认为,尽管美联储加息了,但是,严峻的本地经济将迫使澳洲央行不仅不会加息,反而还有进一步减息的压力。他认为目前GDP徘徊1.4%,基准利率却在1.5%,这是不可思议。他主张,澳洲央行还有三次减息,把利率下调到0.8%。   美联储本次加息,是美联储去年12月加息后的再次加息,也是2016年中唯一的一次。美联储并且暗示,预计2017年将加息3次。   《澳洲人报》预期,如果特朗普能把经济搞上去,那么美联储基准利率较快速的加息目标是,2017年底达到1.4%,2018年底2.1%,2019年底2.9%。路透社也认为,美联储的可能目标是,在2019之前让利率回复到较为正常的3%水平。汇丰环球研究首席经济学家K. Logan预计:美联储的进一步加息可能在明年6-12月之间实施。   【点评】美澳官方利率政策的高度联动性,是人所周知的;如果本地评论家由于美联储本次加息就预判澳洲央行也会跟进,属于再正常不过的“条件反射”(或者说,无需经过大脑思维)。问题是,美国经济初见复苏,澳洲不仅还在苦苦挣扎,甚至还有进一步下滑的忧虑;此时,两国的官方利率能否保持同步?瑞士信贷经济师D. Boey的观点尽管“非主流”,却一语道破天机:萧条期的官方利率居然高于GDP,理由何在?

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悉尼租赁迎来Airbnb时代

- 悉尼租赁迎来Airbnb时代

【阳光置业综合讯】空中食宿(Airbnb,又称:私宅短租)催生悉尼的“Airbnb时代”,联邦及新州有关当局的相关管理政策呼之欲出。Airbnb掌门人C. Lehane日前在旧金山接受悉尼媒体的在线访谈时指出,Airbnb高管层乐见本地早日推出Airbnb管理政策,应对这一价值难以估量的新兴行业。   Lehane表示,2015年至今仅一年,悉尼的Airbnb客户暴增3倍。如今悉尼已是Airbnb在全球的第五大热点城市;平均而言,Airbnb的澳洲房东每年能赚到租金4700元。   Lehane披露,目前在Airbnb网站出租的澳洲住宅保有量已达到8.7万幢/套,其中80%是私房;而在即将到来的新年长假,这一数字会上升到10万万幢/套。此外,在Airbnb网站注册了账户的澳洲人,目前已达350万人(按,此数字约占澳洲2350万人口的15%)。   Lehane并表示,国外某些城市已经推行了对Airbnb具有鼓励性的官方政策。而在悉尼,尤其是City以及适合旅游的城区,Airbnb出租亟待获得具有鼓励性的政策指引,尤其要解决传统的租期下限对Airbnb租赁模式的困扰。   另一方面,今年10月新州议会的一项聆讯披露,在某些对Airbnb偏于保守的地方政府辖区内,房东越来越藐视地方政府开出的罚单,处罚主要是因为邻里投诉:来自国内外各地的Airbnb租客全然不顾当地社区的感受,极尽喧闹、乱抛垃圾、抢位泊车等,于是严重扰邻。新州政府拟于明年4月对这项聆讯做出正式答复。   本月初,悉尼大学与本地中介合作发布的一项研究发现,当住宅进入Airbnb模式后,一旦成功出租,那么,租金收益达到传统租赁(即,租期至少6个月)的5倍。以house为例,每日300元(不是“每周”)的租金收益并非罕见。如此高租金不但来自强劲的市场需求,还由于Airbnb出租房包含短期膳宿所需的家具、食物,甚至床上用品。   研究并发现,以滨海旅游旺地Manly和Coogee为例,当地Airbnb住在的年均在租期分别为22夜和20夜。2010年以来,在某些具有标志性的城区,活跃的Airbnb明显刺激了当地租金水平的整体上升(数据见下)。   城区 2010以来租金升幅[%] 当前租金均价[$/w] house apartment house apartment Manly 61.7 38.9 1350 750 Bondi 58.1 27.6 1265 670 Coogee 37.7 28.0 1150 640 Darlinghurst 35.7 21.0 950 575 Newtown 30.4 35.8 730 520 Randwick 24.0 24.0 993 595 Surry Hills 23.7 25.5 860 590 Great Sydney 12.8 20.9 530 520   另一方面,在Airbnb问题上立场保守的主要游说团体是“要邻居,不要陌生人”(Neighbours Not Strangers, NNS)。其主张包括:这里是家不是旅店(Homes Not Hotels),这里是社区不是中转站(Communities Not Transit Zones),邻人比利润更优先(People Before Profits)。其当前行动是,以征集网上签名的方式对新州政府施压,呼吁政府推出限制Airbnb发展的政策;并计划于明年1月22日在悉尼市政厅举行抗议Airbnb的集会。   【点评】所谓“传统的租期下限”是指,最短租期至少6个月。租赁双方(房东访客)的权责以及中介和政府的相关管理模式,都是围绕“至少6个月”展开。然而,Airbnb租赁短则数日、长则3-4周,以至于基于传统租期下限的管理模式显然不适合Airbnb。这种从“至少6个月”到“3-4周”的跳跃一旦全面展开,给租赁行业带来影响不亚于一场革命。然而,这样的“Airbnb时代”显然势不可挡。  

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市场炎热如夏 拍卖降温艰难

- 市场炎热如夏 拍卖降温艰难

传统而言,临近年终的悉尼房产拍卖应该趋于温和,但是这个夏天的市场炎热如夏,上周六(12/10)的拍卖清除率逆势上行,高于前个周末(12/3)的75.8%,依然高达76.2%。而在去年同期是58.1%,这才是年终岁末正常的清除率。   据《领地》(Domain)披露的数据,12月10日悉尼市场挂牌待售的物业共908幢/套(单位下同),12月3日挂牌的则为877幢/套,去年同期(21015/12/10)则为734。12月10日进入拍卖程序的625,实际拍卖522,成交均价125万元。而在下周六(12/17)已确定实际拍卖的超过600,这将创下悉尼岁末拍卖的新记录(12/24日圣诞节开始,中介放假,市场暂停运作)。   12月10日市场各板块而言,基本保持全年的拍卖热度,内城区依旧一马当先,中环区和外西区不甘示弱,清出率在内城区后面紧追不舍。更为惊人的是,蓝山板块录得清除率100%;然后依次为,下北岸板块86%,内西区85.3%,上北岸82.2%,city和东区(记为同一板块)81.9%,北部海岸区79.5%,南区75.5%,中央海岸70%,西区69.1%,西北区66.7%,Canterbury-Bankstown板块60.7%,西南区54.3%。   最高单价在Russell Lea,报561万元;最低价在Lakemba(2房unit)报38.5万元。中位价方面,12月10日的125万元超出前一周的120万元;并且,21.2%的成交价超过103万元。   【点评】习惯来说,年终楼市是指每年12月中旬到圣诞节之前的最后一次周末拍卖。按理说,此阶段的房产销售应该降温,原因不仅在于人们都在安排年终放假,更在于放假导致交割难以按部就班(通常在成交后需要1个月)。因此,去年同期拍卖清除率回落到58.1%是正常的。然而,今年岁末依然徘徊在76%水平。以至于,不得不提醒买家注意:年终买房,投资热情可嘉,但要把握好交割事宜。  

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